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Tribunale di Lecce: dichiarato nullo mutuo fondiario per eccesso di finanziamento

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Aggiornamento: 24 set 2021

I debitori avevano proposto opposizione all'atto di precetto della banca, ottenendo dal Giudice la dichiarazione di nullità del mutuo per sovrafinanziamento.

 

Il Tribunale civile di Lecce, Sez. III civ., Giudice dott. Paolo Moroni, con la sentenza n. 1350 del 6 maggio 2021, ha statuito la nullità di un contratto di mutuo fondiario stipulato nel 2011.


La banca mutuante, con notifica di atto di precetto, aveva richiesto l’immediato pagamento dell’importo dovuto da parte dei debitori stante l’inadempimento di questi ultimi delle rate dovute in base all’ordinario piano di ammortamento.


Proposta opposizione al precetto, gli attori deducevano la nullità del contratto di mutuo per la mancata indicazione del valore dell’immobile ipotecato. Gli opponenti evidenziavano, in particolare, come non risultasse possibile accertare il rispetto dei limiti massimi di finanziabilità e garanzia come previsti dalla disciplina bancaria di cui all’art. 38 T.U.B. ed art. 1 delibera CICR del 22.04.1995.


Espletata istruttoria a mezzo di CTU, il tecnico nominato dal Giudice accertava come il valore reale – da un punto di vista commerciale - dell’immobile dato in garanzia alla data di stipula del contratto non fosse congruo rispetto alle somme erogate dalla banca.

Ed infatti, il massimo erogabile da parte degli istituti bancari è attualmente determinato nella misura dell’80% del valore dell’immobile oggetto di ipoteca iscritta a garanzia della restituzione delle somme mutuate, percentuale elevabile al 100% solo in caso di rilascio di garanzie integrative (come ad esempio fideiussioni).


Nel caso in questione, al contrario, il mutuo era assistito unicamente da garanzia ipotecaria mentre il valore dell’immobile non era sufficiente a coprire l’80% del credito concesso, in violazione della suddetta normativa.


È bene specificare come il valore degli immobili ai fini della concessione dei mutui va determinato in base al prudente apprezzamento riguardo la futura negoziabilità dell’immobile stesso, secondo i prezzi stabiliti dalla libera negoziazione sul mercato, escludendo considerazioni di carattere speculativo (c.d. Mortgage Lending Value - MLV).

La pronuncia del Tribunale di Lecce è peraltro conforme alla giurisprudenza della Corte di Cassazione la quale, già dalla sentenza del 13 luglio 2017, n. 17352, ha cristallizzato i principi recentemente riproposti dal Giudice salentino.


Nel caso di specie è stato rilevato non configurabile neppure la conversione, ex art. 1424 c.c., del contratto di mutuo nullo per violazione del limite di finanziabilità in ordinario finanziamento, proponibile dal creditore entro la prima difesa successiva alla rilevazione della nullità. Il giudice di merito, in ipotesi di superamento del limite di finanziabilità, non può riqualificare il mutuo fondiario in mutuo ipotecario semplice se, da parte del creditore, non sia stata proposta domanda di conversione ex art. 1424 c.c..


Il problema del sovrafinanziamento da parte degli istituti finanziari costituisce, dunque, un problema sempre più centrale nell'ordinamento italiano. La violazione del merito creditizio e l'eccesso di finanziamento - in passato spesso considerati fenomeni secondari e non particolarmente rilevanti - costituiscono comportamenti gravi da parte delle Banche che sia il legislatore (v. le recenti modifiche apportate alla legge 3/2012 dalla L. n. 176/2020, nonché le norme del nuovo Codice della Crisi) che la giurisprudenza più recente hanno fatto oggetto di rinnovata attenzione, ciò a tutela non solo degli operatori creditizi ma anche di consumatori ed imprese.


















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